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“只要干不死,就往死里干”,中梁的速度与激情

2019-06-13 11:57 | 作者: 李艳艳

屏幕快照 2019-06-13 上午11.54.53

三年内规模超速达千亿。与激进扩张并行的管理问题,或成中梁控股上市之累。

文|《bwin网址》记者 李艳艳   编辑|王芳洁   头图摄影|曾靖

 

“只要干不死,就往死里干。”

这句地产圈流传甚广的名言,出自2017年底的中梁控股(以下简称中梁)浙鲁豫区域。当年,46岁的温州老板杨剑带领中梁攻城略地,试图复制碧桂园的规模化扩张路线。他以每三天拿一块地、每个月新进一城的速度,上演高周转模式下的规模奇迹。

须知中梁的突飞猛进,发生在房地产市场的“白银时代”,在规模触顶、严格调控的背景下,多数房地产公司采取了谨慎的发展策略,以至于整个市场格局呈现相对固化的局面。然而,中梁却实现了跨越式的增长,从一家区域开发商突击进入全国规模前列。根据招股书引用的中指院数据,于2018年末,中梁在全国房企规模排名中位列第30名,但该公司官网则宣称,已跻身全国房企20强。

根据最新版的中梁招股书,2016至2018年,该公司的全年销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元;实现营业收入从2016年的29.25亿元,增长到2018年的302.15亿元,年复合增长率达到221.4%。

据克而瑞数据,2015年,中梁的销售额仅为168亿。三年时间,中梁通过高周转、高激励,重仓三四线的经营策略,迅速完成“业绩”三连跳,销售额由百亿扩张到千亿,营收也呈现几何式增长。对比行业龙头万科、恒大、碧桂园,他们的千亿迈进之路也只能望其项背。

不过,冠以“小碧桂园”之称的中梁,也是目前国内千亿级房企中,唯一一家没有上市的企业。以“速度与激情”闻名的中梁,为了突破融资“藩篱”,谋求上市已久。自去年底招股书披露后,有媒体用“快、准、猛”概括中梁冲刺IPO的必得之势。然而,今年5月,中梁的招股书显示为失效,三天后,该公司再次提交了招股书。

据招股书披露,此次IPO募资款项有以下用途:一是公司现有物业项目或项目阶段(温州中梁鹿城中心、宿迁中梁首府及新的江油中梁首府)的建筑成本。二是偿还绝大部分现有信托贷款,其中主要是2019年到期的四笔信托贷款。

“现在市面上有很多信托产品在为中梁融资。”某参与中梁融资事务的机构人士告诉《bwin网址》,今年下半年,他所负责的某西部城市本息过亿的基金业务面临到期。“我们的风控做得扎实,应该能正常兑付。”不过,近期中梁“黑马止步”的传闻也让他有所警觉,“我现在关心基金投资者(能否)顺利拿到钱。”

温商首富

温州鹿城人杨剑,生于1971年,建筑工程专业。在地产行业一把手中,他属于较为年轻的一代。除了中梁创始人、董事长,他还拥有其他社会身份,比如,苏州市温州商会常务副会长、上海市宝山区温州商会名誉会长。

在网上一个名为“中梁杨剑”的博客中,有文章评价称,杨剑“做事确从不优柔寡断,看准目标,便一剑出击”,“身上处处彰显着温州人那种爱拼搏,不怕失败的精神”。

中梁的前身要追溯到1993年,杨剑在温州成立温州华城房地产开发有限公司和浙江中梁置业有限公司。随后,他将业务扩展至江苏。2001年,中梁进军苏州市场,官方口径称,“杨剑带领中梁开始了一次大胆扩张,并在2008年成为苏州住宅市场占有率第三名”。

2009年,杨剑将视野放至长三角,成立上海中梁地产集团有限公司,但是浙江仍然是他的大本营。有数据称,2015年,中梁在浙江土地储备最多,浙江项目占比高达80%。

温州可谓是孕育“高房价预期”的温床。1998年到2001年,温州民间资本大量投入当地房地产,促使当地房价飙升,市区房价快速从2000元/平米升到7000元/平米以上,并在2010年下半年升至最高位。2012年前后,房地产宏观调控以及温州发生的民间借贷危机,使温州房价大幅下滑,几近腰斩,至今未能全面回暖。

在温州这个曾经历过炒房顶峰和泡沫破灭低谷的地方,中梁始终稳居地方龙头。但当地方同行纷纷因为市场剧烈动荡而折戟时,中梁却奇迹般的穿越了生死线,甚至开始了更为激进的全国化扩张之路。2016年,中梁把集团总部从温州搬到上海。

前22年偏安一隅,之后三年高歌猛进,这样的反转也让杨剑由籍籍无名,步入财富的高光时刻。2018年,杨剑第一次登上“胡润全球富豪榜”,2019年他一跃成为新一任温商首富,以265亿元的身家排在全球第575位,排名比去年上升172位。

除了杨剑已达成的个人财富之外,中梁地产的未来发展规划更引人侧目。2017年,该公司曾提出“双千亿”目标:到2021年,销售额和总资产均超过千亿;中梁的目标是进入20强,并冲刺10强。2017年中,中梁内部又提出“三千亿目标”——2021年实现销售额3000亿。

相较于更为远大的业绩目标,中梁内部员工的判断要谨慎许多。在某高管人士看来,中梁需要考虑和解决的,是保持适当、合理、稳健的可持续增长。“追求负债率、增长率、收益率‘三率均衡’下的无风险规模增长,增强品牌效应和资源整合能力。”

“小碧桂园”

中梁的成长路径多处可见“榜样”碧桂园的身影。

首先是在布局策略上,和碧桂园类似,中梁也偏好于三四线城市。据公开资料,截至2019年3月31日,中梁控股已在23个省份及直辖市,即124个城市开展业务,遍布长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区及珠三角经济区。拥有处于不同开发阶段的353个物业项目,土地总储备约3890万平方米。

中梁控股2016~2018年的拿地数据显示,其获取的地块数量分别为63幅、119幅、221幅。其中,位于三四线城市的分别有34幅、88幅及168幅。而在今年前3个月收购的23幅地块中,则有10幅位于三四线城市。

“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马MINI。你开10辆大奔,我开50辆宝马MINI,我还是大有机会。”对于三四线战略,杨剑曾做过如此比喻。

急速扩张不过短短三四年,如何使产品在更大范围的三四线城市得到认可?中梁采取的仍然是碧桂园式的套路,即标准化产品。中梁内部人士称,棚改政策产生的市场机遇期内,公司设立了标准化开发流程。“针对首次置业者、首次改善型置业者及再次改善型置业者的不同需求,中梁建立了香、御、国三种产品系列,每种产品系列下再细分两条或三条独立的产品线。”

可快速复制的标准化开发流程,让中梁的规模迅速膨胀,这也与碧桂园的三四线开发路径极为相似。前述人士称,公司的拿地策略遵循“战略、市场、投资”为核心的投资机制,在不同市场周期采取不同的投资策略,可概括为“复苏快上马、高涨要轮动、衰退全结构、低潮狠并购”的20字方针。

易居研究院智库中心研究总监严跃进看好中梁的基本面,但他同时分析称,“如果项目过多布局在三四线城市,而此类城市又面临市场降温,实际运营就会有很大压力。”

“榜样”早已感知到市场变化。2017年,碧桂园的拿地策略天平已经偏向一二线,当年新增土地在一二线的占比为53%,三四线占比为47%。当然,可以看到的是,2018年下半年之后,中梁控股重仓三四线的思路正在转变。

2019年初,中梁进驻沈阳、青岛、大连等城市,年内布局城市数量超过10个,其中不少城市为中梁首次进入。可以看出,今年布局城市基本以二线城市为主。

据易居研究院统计的中梁地产近三年拿地数据,中梁控股于今年2月首进天津。在与北科建、绿地、武清恒茂、正荣、新城的激烈角逐后,耗资7.91亿拿下两处宅地。另有消息称,今年中梁以“控风险”为主,尽可能多地去二线城市拿地,以确保2000亿销售目标顺利完成。

“京津冀一直没有项目,不好干。”说这话时,冯珂(化名)已经离开中梁将近4个月。2017年9月,中梁控股在北京设立京津冀区域集团。三个月后,他加入公司。此后在职的将近一年时间里,他所在的项目公司未能获取到一个项目。

高周转与阿米巴模式

如果说中梁是一辆驰骋在地产市场的MINI车,那么带动车轮转动的系统并不神秘,即已被碧桂园等多家公司验证过的高周转模式。

2018年底,中梁总裁黄春雷称,高周转模式意为一种“批发”的逻辑,货如轮转,靠资金的高效流动带来流量的几何式增长。

在他看来,四大因素成就“中梁速度”:对城市轮动机会的把握和迅速采取行动;非常强调资金的流动性;采取阿米巴管理模式,小组织切分,全业务职能下放,激活组织能动性;力度极大的激励制度。

黄春雷称,激励和考核是阿米巴模式的重要一环。招股书显示,阿米巴生态系统的支撑体系之一是激励计划,其中包括为中梁的高级管理层和其他雇员提供具有利益共享和风险共担功能的共同投资计划。

据招股书,凭借阿米巴生态系统,中梁境内附属公司数量从截至2016年12月31日的223家增至截至2018年12月31日的839家,且同期雇员人数已由截至2016年12月31日的2100人以上,增至截至2018年12月31日的12500人以上。

不过,阿米巴模式在刺激业绩的同时,也增强了内部之间的PK。有业内人士透露,“中梁的人员流动性相对其他公司较大,干三个月吃不消,走了的人很多。”

在记者近期获取的一份《中梁运营之道》相关资料中,对高周转模式有更为落地的表述:

高周转的本质是,让资金飞起来,降低市场风险。三个关键指标是,现金流回正时间、预售节点管控、产品销售速度。高周转实质是追求资金高周转,核心是最大程度减少自有资金占用,使其效益最大化。实施456制度:要求项目拿地后立即进场施工,4个月开盘,5.5个月现金流回正,6个月再周转,首期推盘一个月内销售面积去化率达到70%。

中梁将高周转发挥到了极致,甚至发生质量问题。招股书显示,2017年8月,公司旗下位于徐州的某楼盘,发生重大安全事故。事故原因是拆除工作不符合建筑工程标准及流程相关安全要求。而事故涉及的平台结构,是应徐州旭鑫(中梁旗下公司)要求违规树立的,造成为取得预售许可证而提前工程进度的印象。

国泰君安的一份研究报告称,目前房价单边上涨预期基本被打破,未来地产商业模式回归地产开发,房企比拼的将是谁的拿地与融资成本更低,谁的项目运营能力更好,以及谁的品牌力更为出色。

启动B计划

当中梁上演速度与激情的同时,人们感到好奇的是,谁在给这辆超速车加油?

梳理发现,发债+银行+信托+跟投,共同构成中梁的融资渠道。其中,信托融资占比较大。截至2018年12月31日,公司合计有109个信托或资产管理计划尚未偿还,未偿还本金约为147.16亿元,占借款总额约54.5%。招股书显示,中梁未偿还的信托贷款融资成本多数都在10%~12%。公司称,上市募集到的一部分资金将用于偿还2019年到期的信托贷款,这些贷款的利率均在11.5%以上。

“整体来说,信托的数量和本金的比值未偏离行业一般情况。”某不愿具名的中梁内部人士解释称,“2016年~2018年上半年,中梁在三四线布局主要关注小型地块,拿地金额较低,且信托资金仅是我司融资渠道的一部分。”

对于强资金需求的房企而言,精干的财务团队尤为重要。然而,最近一段时间,中梁的财务部门却处于动荡状态。

此前,在筹备赴港IPO消息传出之际,中梁CFO罗俊曾加盟4个月就离职。而前一任财务负责人游德锋也只任职了4个月。新递交的招股书和去年一样,财务高管只列出财务总监凌新宇,首席财务官职位空缺。“地产这个领域,资金链才是致命的。只要资金链没受影响,企业就没问题。”国内某人力机构高管对此分析称。

据了解,中梁启动了挖人计划,内部称“B计划”。其中就包括多名财务管理人员。旭辉原CFO游思嘉、碧桂园原江苏区域财务总经理吴渊已入职中梁控股,职位均为副总裁。游思嘉在2019年入职,主要负责中梁上市工作,未来负责企业上市后的境外发债工作;2018年入职的吴渊,工作则是梳理中梁的财务体系,统筹资金运营、财务中心等。

当然,在最新招股书中,中梁披露的净负债率出现了大幅下降。2016年、2017年和2018年,这一数字分别为1790.2%、339.5%和58.1%。何以做到?前述内部人士将其归因于销售结款和总权益增长。“来自物业销售的内部产生现金大幅增加,一定程度上减少了我们对外部借款的倚赖。”

除了解决人的问题、加大销售力度,上市也是中梁纾解财务压力的重要途径。然而,当中梁地产的IPO迟迟未决时,资本市场却发生了变化。德勤数据显示,2018年房地产行业新股数量由2017年占比28%降至23%。2019年第一季度,房地产行业新股数量比例进一步降至21%,来自房地产行业的融资金额和比重同样显著下调。

据非官方统计,2018年内,成功赴港上市的内地房企包括正荣、弘阳、大发、美的置业。银城国际、德信中国、中梁控股、奥山控股、海伦堡也在当年年内提交了招股书。截至目前,去年提交上市申请的房企中,仅有德信中国和银城国际成功挂牌。

“中梁是这一轮上市中节奏最慢的,确实比较尴尬。”某接近中梁集团层面的分析人士称,从预期来讲,中梁本身企业规模很大,按理很容易上市。这轮上市“失效”风波过后,估计企业会面临多重压力。

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